10. Cessions immobilières

Cessions immobilières par les personnes publiques : La cession d’un immeuble par une collectivité ne relève pas du champ de la commande publique, y compris si elle vise à répondre aux objectifs de production de logements sociaux mis à sa charge par la loi.

 

Dans le cadre de leur politique de planification urbaine et de stratégie patrimoniale, les personnes publiques procèdent régulièrement à la cession de parcelles, ou biens immobiliers, leur appartenant pour la réalisation de constructions, par des tiers, répondant à des objectifs publics. On entend notamment ici les objectifs triennaux de production de logements sociaux mis à sa charge par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite « loi SRU »).

 

Dans ce contexte, nombreuses sont les collectivités s’interrogeant sur la nature d’une telle cession réalisée afin de permettre la construction de logements répondant aux objectifs d'une personne publique, sans que cette dernière n’ait vocation à être le MOA ou à devenir propriétaire des logements construits et ce, quand bien même elle aurait exercé une influence sur la nature et la conception du projet.

 

Dans un jugement du 26 janvier 2024, le Tribunal administratif de Versailles revient sur les règles applicables en matière d'opérations de cession immobilière par les personnes publiques. (TA Versailles, 26 janvier 2024, req. N° 2109860).

 

En l’occurrence, il s’agissait d’une commune ayant cédé à une entreprise sociale de l’habitat un terrain en vue de réaliser un programme immobilier de plus de 60 logements sociaux.

 

Plusieurs sociétés soutenaient que cette opération constituait « un contrat de travaux publics ou de concession de travaux publics aux motifs que l’opération consiste, non seulement en une cession d’un immeuble, mais également en la réalisation de logements sociaux par la société cessionnaire, et que la commune a exercé une influence déterminante sur la nature et la conception du projet ».

 

Or, pour le juge administratif, s’inscrivant dans la jurisprudence du Conseil d’État (CE, 27 mars 2017, Sociétés Procedim et Sinfimmo, req. n°390347), quand bien même ce programme de construction peut permettre à la commune de remplir ses objectifs en matière de logements sociaux fixés par la loi, la cession du terrain d’assiette du projet n’était pas subordonnée à la mise en œuvre d’une procédure de publicité et de mise en concurrence prévue par le Code de la commande publique.

 

En effet, après avoir rappelé que « aucune disposition législative ou réglementaire n’impose aux collectivités locales de faire précéder la simple cession d’un immeuble du domaine privé de mesures de publicité et d’organiser une mise en concurrence des acquéreurs éventuels », le Tribunal administratif s’est intéressé à l’influence de la personne publique sur l’opération.

 

Après analyse, le Tribunal administratif considère que cette opération immobilière n’entre pas dans le champ d’application de ce code, dès lors que l’opération immobilière :

• « n’est pas destinée à répondre aux besoins de la commune en matière de travaux »

et

• N’a pas « pour objet de confier l'exécution de travaux à un opérateur économique, à qui est transféré un risque lié à l'exploitation de l'ouvrage, en contrepartie soit du droit d'exploiter l'ouvrage qui fait l'objet du contrat, soit de ce droit assorti d'un prix »

 

Par suite, les sociétés requérantes ne sont pas fondées à soutenir que cette opération constitue un marché public de travaux ou un contrat de concession de travaux quand bien même la commune aurait exercé une influence sur la nature et la conception du projet.